Społeczeństwo

"EBC nie jest w stanie zadowolić wszystkich"

Artykuł opublikowany 25 września 2006
Artykuł opublikowany 25 września 2006
Europejski Bank Centralny (EBC) chce niskiego oprocentowania kredytów i stabilnego wzrostu cen nieruchomości. Według ekonomisty José Garcíi-Montalvo, rządy narodowe powinny podnieść podatek od zakupu nieruchomości aby powstrzymać spekulacje.

José García-Montalvo, profesor ekonomii na Uniwersytecie Pompeu Fabra w Barcelonie, bada wzrost cen nieruchomości w Hiszpanii. Jest także członkiem Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Instytutu Badań Ekonomicznych w Walencji). Regularnie współpracuje z prasą hiszpańską.

Czy jeśli ECB jest odpowiedzialny za politykę monetarną, to można go także obwiniać za wzrost cen nieruchomości w strefie euro?

Celem ECB jest ustabilizowanie cen w strefie euro, co jest skomplikowanym zadaniem biorąc pod uwagę że dwanaście państw należących do tej strefy ma bardzo różne sytuacje gospodarcze. Centrala we Frankfurcie zadecydowała, jakie odsetki od kredytu powinni płacić Europejczycy. 1 stycznia 2001 euro zostało oficjalną walutą a ECB obniżył wysokość odsetek, aby zachęcić do inwestycji i pobudzić zastałe gospodarki Francji i Niemiec. Te posunięcia nie pomogły jednak Hiszpanii, tam decyzje Frankfurtu spowodowały spadek odsetek z 14% w 1990 do 2% w 2005.

Jakie są konsekwencje takiego spadku?

Wiele rodzin beztrosko wydaje pieniądze ponad stan i wpędza się w długi na 50 lat. Koszty wynajmu i inflacja rosną drastycznie. W kraju zamieszkiwanym przez 44 miliony mieszkańców, w 2006 roku wybudowano około 800 tysięcy nowych nieruchomości. To więcej niż w Wielkiej Brytanii, Francji i Niemczech wziętych razem. Dla porównania kraj tak wielki jak USA buduje rocznie 1.500 000 domów.

Czy warto budować tyle domów?

Niskie odsetki zachęcają spekulantów, liczących na to, że zrobią fortunę na hiszpańskim rynku mieszkaniowym. Wielu specjalistów obawia się, że te spekulacje mogą sztucznie zawyżyć ceny nieruchomości i doprowadzić do „mieszkaniowej bańki”. W takim wypadku obecna bonanza jest jedynie chwilowa i dość iluzoryczna. Bańka prędzej czy później pęknie, tak jak to miało miejsce w Wielkiej Brytanii i Hong Kongu. Do takiej sytuacji dochodzi wtedy, gdy ludzie płacą więcej za kredyt niż wynosi wartość rynkowa nieruchomości. Ostatni raport IMF zaznacza, że rynek nieruchomości może się uspokoić. Ewentualni nabywcy czują się ubożsi i są mniej skłonni do wszelkiej konsumpcji a w szczególności nabywania mieszkań.

A jaka jest sytuacja w innych krajach europejskich?

W Irlancdii, Hiszpanii i Holandii nastąpił boom mieszkaniowy. Po wprowadzeniu euro ECB zastosowało politykę monetarną wspierającą kraje o niższym przyroście, jak Niemcy czy Francja.

Jakie jest więc pole manewru w krajach członkowskich?

Rządy narodowe są nadal odpowiedzialne za politykę fiskalną ale muszą, poprzez podatki i ulgi stosować się do wymogów wspólnej polityki monetarnej. Na przykład, Hiszpania mogłaby wyeliminować ulgi podatkowe dla kupujących nieruchomości i w ten sposób powstrzymać spekulacje i spowolnić wzrost ich cen. Dzięki temu rozwinąłby się rynek wynajmu mieszkań. Niestety, żaden rząd nie podejmuje takich kroków, bo to samobójstwo wyborcze.

A co z Europą Wschodnią?

Międzynarodowi inwestorzy porzucają Hiszpanię dla atrakcyjniejszych rynków w Europie Wschodniej, Południowo-Wschodniej Azji i Chinach. Kraje jak Chorwacja, poprzez nadmierną eksploatację wybrzeża, przeżywają obecnie podobny boom jaki miał miejsce w Hiszpanii.

Jakie czynniki poza oprocentowaniem kredytów mają wpływ na ceny mieszkań?

Wzrost populacji, zwiększenie przyrostu naturalnego i imigracja mogą również wpłynąć na podniesienie cen mieszkań. Jednak nawet w kraju takim jak Francja, gdzie przyrost naturalny prawie nie istnieje, ceny nieruchomości gwałtownie rosną. Tak więc przyrost nie odgrywa tu głównej roli. Ważne są także ceny materiałów, te jednak nie zmieniły się w przeciągu kilku ostatnich lat. Moim zdaniem wzrost cen jest "zaraźliwy": jeśli nastąpi w jednym kraju, automatycznie wpływa na inne.

Czy kupno nieruchomości to nadal dobra inwestycja?

W powszechnym mniemaniu istnieje przekonanie że nieruchomość to inwestycja bezpieczna, a jej wartość będzie rosnąć. Musimy jednak pamiętać, że wzrost oprocentowania może spowodować spadek cen, tak jak w Hong Kongu, gdzie od 1997 roku ceny spadły o 66%.